深圳盈安财务顾问企业（有限合伙）（以下简称“盈安合伙”） 境内一般法人 1.02% 122Wednesday, May 1, 2024查询名下证券账户证券代码：000002、299903 证券简称：万科A、万科H代布告编号：〈万〉2024-034
本公司及董事会完全成员保障布告实质确凿、确切和完美，没有作假记录、误导性陈述或者强大脱漏。
万科企业股份有限公司（以下简称“公司”或“万科”）董事会、监事会及董事、监事、高级解决职员保障2024年第一季度叙述（以下简称“本叙述”）实质确切凿、确切、完美，不生计作假记录、误导性陈述或者强大脱漏，并担负部分和连带的司法职守。
公司第二十届董事会第六次聚会审议并通过了本叙述。张懿宸独立董事因公事来由未能亲身出席本次聚会，授权廖子彬独立董事代为出席聚会并行使外决权。除此除外，其他董事均亲身出席了本次董事会聚会。
董事会主席郁亮，履行副总裁、财政承担人韩慧华声明：保障本叙述中财政报外确切凿、确切、完美。
本集团（指万科企业股份有限公司及其隶属公司）遵循中邦企业管帐法规编造了本叙述，本叙述之财政报外未经审计。
除特殊指明外，本叙述所用记账本位币均为群众币，“叙述期”指2024年1-3月。
本叙述涉及的异日部署、繁荣策略等前瞻性陈述，不组成本集团对投资者的骨子应许，敬请投资者对此保留足够的危机剖析，剖释部署、预测与应许之间的差别，注视投资危机。
注：谋略基础每股收益、稀释每股收益和加权均匀净资产收益率采用的总股数为本公司发行正在外通俗股的加权均匀数，包括已回购股份的影响
除同公司平常经贸易务闭连的有用套期保值交易外，持有生意性金融资产、其他权力器材投资和其他非活动金融资产爆发的公道价钱改观收益和投资收益，以及管理生意性金融资产赢得的投资收益 7,555,774.72
对公司凭据《公然辟行证券的公司消息披露注释性布告第1号——非往往性损益》界说界定的非往往性损益项目，以及把《公然辟行证券的公司消息披露注释性布告第1号——非往往性损益》中陈列的非往往性损益项目界定为往往性损益的项目，应阐述来由。
公司叙述期不生计将凭据《公然辟行证券的公司消息披露注释性布告第1号——非往往性损益》界说、陈列的非往往性损益项目界定为往往性损益的项宗旨景况。
（一）通俗股股东总数和外决权复原的优先股股东数目及前10名股东持股处境外
叙述期末通俗股股东总数 572,070户（A股571,997户，H股73户） 叙述期末外决权复原的优先股股东总数（如有） 0
股东名称 股东本质 持股比例 持股数目 持有有限售条目的股份数目 质押或冻结处境
深圳盈嘉众实业联合企业（有限联合）（以下简称“盈嘉众联合”） 境内凡是法人 3.68% 438,703,992 0 质押 285,701,996
深圳盈安财政照料企业（有限联合）（以下简称“盈安联合”） 境内凡是法人 1.02% 122,230,826 0 质押 122,230,826
中邦工商银行股份有限公司－华泰柏瑞沪深300生意型绽放式指数证券投资基金 基金、理家当品等 0.61% 72,836,827 0 - 0
中心汇金资产解决有限职守公司 185,478,200 群众币通俗股（A股）
招商家当资管－招商银行－招商家当－招商银行－德赢1号专项资产解决部署 137,271,120 群众币通俗股（A股）
中邦人寿保障股份有限公司－古代－通俗保障产物－005L－CT001沪 130,868,203 群众币通俗股（A股）
中邦工商银行股份有限公司－华泰柏瑞沪深300生意型绽放式指数证券投资基金 72,836,827 群众币通俗股（A股）
上述股东联系闭联或相似手脚的阐述 “盈嘉众联合”和“盈安联合”为相似手脚人。除上述除外，公司未知上述股东之间是否生计联系闭联或属于《上市公司收购解决要领》规则的相似手脚人。
前10名通俗股股东、前10名无穷售条目通俗股股东正在叙述期内实行商定购回生意处境阐述（如有） 无
注2：香港中心结算有限公司为通过深股通持有公司A股的非备案股东所持股份的表面持有人；
注3：上外中的“A股571,997户”是指归并融资融券信用账户后的股东数目；
注4：万科企业股份有限公司回购专用证券账户股份数目为72,955,992股，占公司总股本的0.61%。
1. 持股5%以上股东、前10名股东及前10名无穷售畅达股股东出席转融通交易出借股份处境
叙述期内，深铁集团未出席转融通交易。除此除外，公司未知其他股东出席转融通交易出借股份处境。
2. 前10名股东及前10名无穷售畅达股股东因转融通出借/偿还来由导致较上期爆发蜕化
叙述期内，深铁集团未出席转融通交易。除此除外，公司未知其他股东转融通出借/偿还处境。
叙述期内，全邦商品房发售连续承压。凭据克而瑞数据，一季度百强房企的操盘发售金额同比低落47.5%。
土地墟市成交不绝下行。凭据中邦指数酌量院的数据，一季度全邦300个都市住所用地供应筹备筑造面积和成交筹备筑造面积同比差别低落25.4%和25.2%，住所用地成交的均匀溢价率为6.1%，较昨年同期低落0.3个百分点。
叙述期内，本集团达成贸易收入615.9亿元，同比低落10.0%。个中，房地产开辟交易进献贸易收入466.7亿元，同比低落13.8%；筹办任职交易进献贸易收入109.5亿元，同比拉长12.0%。
受结算周围低落和开辟交易毛利率下滑的影响，本集团达成归属于上市公司股东的净利润-3.6亿元，同比低落125.0%。
一季度，扣除税金及附加前，本集团开辟交易的结算毛利率为10.5%，同比低落6.7个百分点；筹办性交易的毛利率18.9%，同比提升5.4个百分点；整个毛利率10.8%，同比低落4.6个百分点。
一季度受结算周围和项目毛利率低落影响，公司和少数股东（即团结方）正在项目层面利润都崭露了大幅下滑，之是以本集团权力净利润相闭于少数股东损益的改观幅度更大，要紧来由是，少数股东损益仅反响了团结方正在项目公司层面的利润，而集团的权力净利润正在团结项宗旨利润根底上，须要扣除团结除外的损益影响，比方万科全资投资的筹办性交易按本钱法核计算提的折旧摊销，非项目层面的息金付出、用度等。这些非团结项目层面的损益影响金额正在季度间相对平衡，且同比改观较小，是以扣除这些影响后的集团权力净利润改观幅度相对更大。现实上，正在单个团结项目中，万科与团结方同股同权，利润回报程度的改观幅度是相似的。
本集团回款效用（本年回款金额/本年签约发售金额）保留100%以上。截至叙述期末，扣除预收款后的欠债率为64.9%，比拟2023岁晚低落0.6个百分点，净欠债率59.3%；持有钱币资金830.7亿元，能够笼盖短期借债和一年内到期有息欠债。
叙述期内，本集团达成合同发售面积391.1万平方米，合同发售金额579.8亿元，同比差别低落37.5%和42.8%；达成结算面积318.2万平方米，结算金额466.7亿元，同比差别低落26.7%和13.8%。截至一季度末，本集团归并报外鸿沟内有2,322.5万平方米已售资源未收工结算，合同金额3,501.5亿元。
截至叙述期末，本集团正在筑项目合计容筑造面积5,675.7万平方米，权力计容筑造面积3,592.9万平方米；筹备中项目合计容筑造面积3,169.0万平方米，权力计容筑造面积2,019.5万平方米。其余，本集团还出席了一批旧城改造项目，按现正在筹备条目，合计容筑造面积合计373.9万平方米。
一季度本集团达成新开工及复工计容面积170.0万平方米，完玉成年部署的15.9%；达成收工计容面积265.8万平方米，完玉成年部署的12.0%。
3月下旬本集团启动实景购房节行动，闭于交付项目落实客服、工程、物业纠合品格交付交叉检讨，保证品格交付；正在项目交付行动、演示区样板间绽放等症结，机闭物业司理、物业管家、安排师、工程师、总司理等岗亭出席客户宽待、会睹及签售会行动，为客户答疑解惑，共落地73场“物业面临面”行动，发动89场专题直播；针对正在售的项目，通过社区实景展现和看房任职，为客户供给异日生涯场景的线）物业任职
万物云空间科技任职股份有限公司（以下简称“万物云”）连续促进众空间任职高质地繁荣。万科物业展开“防火墙”专项手脚，联动都市政府部分展开消防和平操练，提升处事职员和小区住民的和平认识，巩固和平提防和自救才力；纠合中指院编写和宣布行业首份《物业管家繁荣白皮书》，开创了物业行业缠绕客户住房全人命周期兼顾管家任职安排的先河。正在商企任职方面，一季度新增海尔集团环球总部、网易上海徐汇滨江园区、百度北京分公司等项目。万物梁行依附“低碳物业”办理计划及众项节能减碳实习正在第十三届公益节暨ESG影响力年会上荣获“2023年度双碳手脚进献奖”，并正在中邦楼宇经济之夜依附专业任职才力揽获4项“2023-2024年度运营解决最佳实习奖”。
鉴于万物云已正在香港纠合生意一起限公司上市，详明财政数据请睹其后续披露的中期叙述。
一季度租赁住所交易（含非并外项目，即泊寓交易）达成贸易收入8.33亿元，同比拉长7.3%。
租赁住所交易新拓展房源7,121间；正在深圳、广州、武汉、天津、济南等都市新增开业3,006间。截至3月底，租赁住所交易共运营解决23.8万间长租公寓，累计开业17.95万间，出租率93.9%。
租赁住所交易保留行业领先的运营效用，连续低落获客本钱，自有渠道获客占比超85%，营销用度率降至0.52%。同时，连续富厚客户体验，一季度展开跨越300场社群行动，为跨越1万名泊友打造高质地社交圈。
本集团踊跃反应邦度保证性租赁住房战略，截至叙述期末，所解决的租赁住所中，已有10.82万间纳入保证性租赁住房。
一季度物流仓储交易（含非并外项目）达成贸易收入9.7亿元，同比拉长1.0%。个中高标库贸易收入5.3亿元，同比低落5.4%，冷链贸易收入（不含供应链交易收入）4.3亿元，同比拉长10.1%。
叙述期内，新增佛山里水冷链、济南高新二期2个项目，筹备可租赁筑造面积8.5万平方米。截至3月末，物流仓储交易累计可租赁筑造面积1020.2万平方米，个中高标库可租赁筑造面积850.4万平方米，安祥期出租率83.9%；冷链可租赁筑造面积169.8万平方米，安祥期利用率76.0%。
公司不绝拓展一件代发及统仓共配交易。一件代发交易供给众温层、智能分仓、数智化解决、B端C端交易同仓的仓配一体任职，共计发运232万单；统仓共配交易使冷链配送“班车化”运营已累计笼盖75个都市171条线途，通过集约化任职低落客户物流本钱。
万纬武汉滠口冷链园区被中邦仓储与配送协会评为“五星级冷链集配中央”，万纬成都龙泉冷链园区获LEED金级认证。截至叙述期末，万纬物流绿色堆栈可租赁面积跨越860万平方米，占已开业项目可租赁面积85.8%。
2024年1月，本集团创设贸易事迹部，承担集团贸易交易的筹办息争决。集团贸易物业开辟与运贸易务包括购物中央、社区贸易、配套贸易、史籍文明街区等交易样子,个中,印力集团控股有限公司（以下简称“印力”）为本集团的联营企业，潜心于购物中央投资、开辟和运营解决。
一季度贸易开辟与运贸易务达成贸易收入23.8亿元（含非并外收入,不含轻资产解决项目收入），同比拉长2.3%，个中印力解决的贸易项目贸易收入为14.3亿元，同比拉长4.8%。
印力机闭春节开门红行动“发发季”，正在全邦53个都市164个项目伸开联动，通过场景打造和积分抵现等办法鼓舞消费，出席项目客流同店同比晋升36%，发售同店同比晋升26%。
凭据年头拟定的处事中心，本集团踊跃促进大宗生意，叙述期内达成大宗资产生意回款42亿元，个中上海七宝万科广场达成50%股权生意，生意金额23.84亿元。
筹办性交易通过REITs达成资产盘活。中金印力消费根底办法紧闭式根底办法证券投资基金（中金印力消费REIT）将于4月30日正在深圳证券生意所挂牌上市，召募资金净额为32.6亿元。本集团第一大股东深铁集团通过策略配售认购基金召募份额总额的29.75%。
正在融资方面，本集团不绝获得金融机构的救援，一季度境内新增融资的归纳本钱为3.33%；同时踊跃拥抱筹办性物业贷等融资器材，一切融入都市房地产融资调解机造，鼓动融资形式转型。闭于住筑融资调解机造白名单项目，本集团会踊跃申报，应报尽报。
为适应行业处境蜕化，2024年以后，本集团南方区域、上海区域、北京区域、西北区域均已展开机闭调动，对区域内都市公司实行整合重组，闭连调动有帮于鼓舞都市间的资源整合和人才的圆活调配，鸠集上风解决资源，晋升效用。
（二） 2024年起先度履行新管帐法规调动初度履行当年年头财政报外闭连项目处境